Dư luận hiện đang rất quan tâm đến việc Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, có hiệu lực từ ngày 1/8, sẽ “siết chặt” hoạt động phân lô, bán nền của các chủ đầu tư bất động sản. Điều này sẽ ảnh hưởng như thế nào đến thị trường bất động sản nói chung và phân khúc đất nền nói riêng? Để làm rõ vấn đề này, phóng viên báo Tin Tức đã trao đổi với chuyên gia pháp lý bất động sản Phạm Thanh Tuấn.
Ông Phạm Thanh Tuấn giải thích rằng, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã đặt ra những quy định khắt khe hơn về việc phân lô, bán nền. Quy định mới này ảnh hưởng đến cả hai khía cạnh: thu hẹp phạm vi khu vực dự án được phép phân lô, bán nền và quy định cụ thể trình tự, thủ tục mà doanh nghiệp phải tuân thủ.
Theo Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi), các chủ đầu tư dự án bất động sản sẽ không được phân lô, bán nền tại các khu vực: phường của đô thị loại đặc biệt (Hà Nội và TP.HCM) và các đô thị loại I trực thuộc Trung ương (Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ); các khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan hoặc điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trong đô thị. Điều này nghĩa là việc phân lô, bán nền sẽ bị giới hạn chủ yếu trong phạm vi các phường thuộc năm đô thị trực thuộc Trung ương.
Từ ngày Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 có hiệu lực, các dự án tại khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, hoặc các dự án được lựa chọn nhà đầu tư theo phương thức đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư xây dựng nhà ở, sẽ không được phép kinh doanh bất động sản theo kiểu phân lô, bán nền nữa. Điều này sẽ ảnh hưởng lớn đến 105 thành phố và thị xã là các đô thị từ loại III trở lên, làm giảm phạm vi khu vực mà các doanh nghiệp được phép phân lô, bán nền đáng kể.
Ông Tuấn cũng cho biết, để chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo kiểu phân lô, doanh nghiệp cần đáp ứng hai điều kiện: có văn bản của UBND cấp tỉnh cho phép và hoàn tất thủ tục xin Giấy phép từ Sở Xây dựng. Điều này giúp người mua có cơ sở xác định rõ ràng thời điểm ký hợp đồng mua bán đất phân lô.
Theo ông, quy định mới này là hợp lý vì nó ngăn chặn việc đầu cơ và lãng phí tài nguyên đất đai, hiện tượng đã dẫn đến nhiều đợt sốt đất, đặc biệt là vào đầu năm 2021. Đồng thời, pháp luật hiện hành không ràng buộc việc xây dựng đối với người mua đất phân lô, dẫn đến tình trạng bỏ hoang đất sau khi mua.
Về ảnh hưởng đến người mua đất phân lô từ chủ đầu tư, ông Tuấn nhấn mạnh rằng, quy định mới yêu cầu người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải xây dựng nhà ở theo đúng thiết kế, quy hoạch chi tiết đã phê duyệt. Đây là cơ sở để giám sát và đảm bảo đất không bị bỏ hoang.
Ông Tuấn khẳng định rằng việc siết chặt này chỉ áp dụng cho các chủ đầu tư và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, không ảnh hưởng đến quyền tách thửa đất của cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp. Cá nhân vẫn có thể tách thửa đất để tặng cho người thân, con cháu hoặc chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất vì nhu cầu tài chính gia đình.
Chính sách mới đạt được cả hai mục tiêu: hạn chế tình trạng doanh nghiệp phân lô, bán nền tràn lan và vẫn bảo đảm quyền lợi dân sự của người dân đối với đất đai.